Créditos UVA: ¿Qué implica la compensación?

El Gobierno propuso cubrir la diferencia cuando la suba de la cuota supere en más de 10 por ciento la suba del salario.

Mara Ruiz Malec
16 de julio de 2019 11:07 hs
mara@cenital.com  
@marucha_rm

El Gobierno anunció a través de los medios que compensará a los deudores de créditos hipotecarios UVA. La misma se hará efectiva siempre que hayan tenido aumentos de cuotas 10% superiores a las que hubieran resultado de actualizarse por el Coeficiente de Variación Salarial en vez de la inflación. El resarcimiento regirá por 15 meses (sería retroactiva a octubre de 2018 y hasta diciembre de este año). Los fondos, que saldrían del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, se usarán para compensar a los beneficiarios del PROCREAR y también a aquellos que sacaron el crédito por su cuenta, siempre y cuando cumplan con algunos requisitos. El préstamo debió ser por hasta 120.000 UVAS (unos 2 millones de pesos para quienes lo sacaron en 2017) y la casa no debió costar más de 140.000 UVAS, además de ser para vivienda única.

Vamos a aprovechar esta noticia para repasar un poco cómo funciona el sistema de crédito hipotecario en Argentina, por qué los créditos tradicionales son difíciles de obtener y por qué la UVA no fue la panacea que prometió ser.

La casa por la ventana - parte 1

Argentina tiene un importante problema habitacional, no sólo entre la población de bajos ingresos sino también en las clases medias. Este problema tiene una columna vertebral en la inflación.

El valor de una vivienda representa varias veces el ingreso de un ciudadano promedio, tanto en Argentina como en cualquier lugar del mundo. La mayoría de las personas no cuentan con los ahorros necesarios para comprar una casa, por lo que deben recurrir a un crédito.

El que solicita el crédito se compromete a devolver el dinero en una serie de cuotas, en general, mensuales. A cambio de adelantar la plata para comprar la casa, el banco le cobra un interés al cliente, incluido en las cuotas. Las cuotas tienen entonces una parte de interés y otra parte de cobro del dinero prestado, que se llama capital. Además, la casa que ha sido comprada queda como garantía: la llamada hipoteca.

Sigamos. Como el valor de la vivienda es muy alto en relación a los ingresos, el banco deberá permitir que el cliente devuelva en muchas cuotas el dinero adeudado. Las entidades financieras ponen un límite máximo a la relación cuota/ingreso, con el objetivo de tener un reaseguro de que la persona endeudada se reservará una parte del sueldo para pagar la cuota y no lo destinará a otros gastos más prioritarios. En general, este límite máximo es del 25% de los ingresos. Es justamente por estos motivos que la duración de los créditos hipotecarios es de diez, veinte o treinta años.

Acá empiezan las dudas para el banco. En una economía como la argentina, que tiene un historial de elevada inflación, el dinero tiende a perder rápidamente su valor en el tiempo: lo que pueden comprar mil pesos hoy seguramente sea menos de lo que podrán comprar esos mismos mil pesos dentro de un año. Bueno, imagínense el poder de compra de esos mil pesos dentro de treinta años. El banco va a querer mantener en el tiempo el poder de compra de las cuotas que vaya a recibir.

El banco compensa la probable pérdida de poder adquisitivo cobrando una tasa de interés muy alta que sube mucho la cuota. Esto es un problema para el cliente: por muchas ganas que tenga de comprarse una casa, si su sueldo no cumple con la relación cuota/ingreso exigida por el banco no podrá hacerlo. Entonces, el hecho de que la inflación esperada sea alta lleva al banco a subir la tasa de interés, lo cual pone una barrera de entrada al crédito hipotecario.

¿Cuál fue la apuesta del actual gobierno? La promoción de los llamados créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Veamos en qué consiste esta solución.

Volver al futuro

Supongamos que estamos parados en mayo de 2017. Pensemos en una pareja que paga un alquiler de 8.503 pesos al mes por un departamento de dos ambientes (promedio de ese entonces, según las estadísticas de la Ciudad) y está considerando comprar un departamento. Para eso, la pareja se dirige al banco a pedir un crédito. Allí les informan que sólo les prestarán hasta un 70% del valor del departamento. Como el dólar vale 15,7 pesos (¡el dólar valía 15,7 pesos hace dos años!), si el banco les presta un 70% del valor de un departamento de 110.000 dólares la pareja debe pagar una cuota mensual de 19.107 pesos. Si la suma del sueldo de ambos es de 46.149 pesos (salario promedio de los trabajadores registrados del sector privado de ese momento), la cuota representa un 41% de sus ingresos, por encima del 25% admitido por el banco. La pareja queda en offside.

- Hay otra opción- les dice el oficial de cuenta. Esa opción son los créditos UVA. ¿En qué consiste esta modalidad? En que en vez de que el banco use la tasa de interés para proteger el poder de compra de la deuda, lo haga ajustando el capital que el cliente adeuda por inflación. De este modo, el dinero que el banco originalmente prestó no pierde poder de compra en el tiempo. Gracias a esto, el banco entonces se permite cobrar una tasa de interés más baja, lo que en el momento de otorgar el crédito reduce mucho el monto de la primera cuota. Luego, la cuota irá creciendo porque están expresadas en cierta cantidad de UVAs, cuyo valor va ajustando por inflación y todos los meses se traducen a pesos.

El oficial de cuenta le comenta entonces a la pareja que si eligen el crédito UVA, la cuota será inicialmente de 6.615 pesos. Eso es apenas un 14% de sus ingresos. Y más baja que el alquiler. El negocio parece redondo. Usan los pocos ahorros que tienen, piden algo de dinero a la familia y con eso completan el 30% restante. Ahora tienen su propia casa.

La venganza de Marty McFly - parte 2

Mayo de 2019. El dólar ya no vale 15,7 pesos sino que está en 44,9. La inflación acumulada en esos dos años fue de casi un 100% (98,7%, para ser exactos). La cuota del crédito UVA pasó de 6.615 a 12.798 pesos. Los alquileres subieron menos que la cuota y ahora están en 14.602 mensuales. Sigue siendo más conveniente haber sacado el crédito que alquilar, pero ya no hay tanta diferencia como antes.

Si los sueldos de la pareja subieron con el promedio de la remuneración del sector privado registrado, el peso de la cuota sobre el ingreso habrá aumentado un poco. Si alguno/a de los dos cayó en la informalidad o perdió el empleo, el panorama es más complejo. Este escenario ahora es más probable que hace dos años: la participación del trabajo no registrado sobre el total subió hasta 35% y el desempleo ya está en los dos dígitos (10,1%).

Seamos optimistas y supongamos que esta pareja está en el escenario benigno, pero pensemos en nuestros vecinos, digámosle pareja dos, que también está considerando sacar un crédito. Cuando esta segunda pareja va al banco para averiguar las condiciones, se encuentra con el siguiente panorama: para sacar un crédito por el equivalente al 70% del valor de un departamento de 110.000 dólares, la opción UVA arroja una cuota mensual de 31.649 pesos, casi cinco veces la cuota que paga hoy la pareja vecina. Si la pareja dos ganara el sueldo promedio del sector privado registrado de la actualidad, es decir, unos 83.414 pesos sumando los dos sueldos, la cuota de 31.649 representaría un 38% de sus ingresos. La pareja dos queda fuera de juego aún en el caso de los UVA. De hecho, necesitarían un sueldo un 52% más alto para poder sacar el crédito. Si tuviesen ese sueldo, de todos modos, ya no queda claro si les conviene alquilar o comprar: la cuota más que duplica el alquiler de 14.602 pesos.

Volver a Argentina

¿Porqué subió tanto la cuota del crédito UVA para la pareja dos? Por dos motivos. En primer lugar porque la tasa de interés del crédito UVA, a pesar de seguir siendo más baja que la de uno normal, aumentó debido a la política monetaria del Gobierno. Pero, sobre todo, la cuota subió porque el valor en pesos del departamento más que se duplicó por el aumento del dólar. Y acá el problema de la inflación se vuelve a colar por otro recoveco.

Una de las consecuencias de la inflación elevada, que tiene mucho que ver con las devaluaciones recurrentes en Argentina, es que los precios de las viviendas están dolarizados. Por consiguiente, el acceso a la vivienda se ve facilitado cuando el dólar está barato, pero se complica cuando el dólar se encarece.

Entonces, los créditos UVA no pueden solucionar por sí solos el problema de acceso a la vivienda, pero además tienen otro problema. Los ciclos de dólar barato/dólar caro están acompañados de marcados altibajos en el poder adquisitivo de los ingresos de la población. A estos vaivenes quedó sujeta la pareja uno, la que sí pudo sacar el crédito. El peso de la cuota en el ingreso puede subir y dificultar las finanzas familiares, hasta el punto de tener problemas para pagar el crédito al banco.

Esto no quiere decir que el crédito UVA no deba existir sino que debe adecuarse al tipo de economía en el cual se está implementando.

¿Sirve la compensación?

Después de muchísimos debates, presentaciones de proyectos en el Congreso, tuits, el Gobierno tomó nota del reclamo de los deudores UVA. A través de diversos medios de comunicación - no hay ninguna información en las webs oficiales ni resolución alguna - se informó que habrá una compensación por la suba de las cuotas.

Para acceder el préstamo debió ser por hasta 120.000 UVAS (unos 2 millones de pesos para quienes sacaron el préstamo en 2017) y la casa no debió costar más de 140.000 UVAS, además de ser para vivienda única. Nuestra familia que sacó su crédito en mayo 2017, lo hizo por 65.400 UVAS y compró una casa equivalente, en ese momento, a 93.400 UVAS. Empezó pagando una cuota de $6.615, en octubre de 2018 pasó a abonar $10.000 y ahora $12.798. ¿Con cuánto se beneficia con la compensación? Depende el mes. Por octubre de 2018, con $167 (menos del 2% de la cuota). En diciembre de 2018 el resarcimiento llega a su máximo de $523 (casi un 5% de la cuota). En total en los 15 meses recuperará cerca de $5.500.