Tenemos que hablar de Airbnb

La plataforma de alquileres temporarios líder a nivel mundial genera, según distintos estudios, una suba en los precios de las rentas a largo plazo y ya hay medidas de los gobiernos para frenar sus efectos negativos sobre el mercado inmobiliario.

Fernando Bercovich
28 de julio de 2019 11:30 hs
fernando@cenital.com  
@ferbercovich

Investigaciones en distintas ciudades del mundo señalaron que Airbnb, la plataforma de alquileres temporarios más famosa, puede provocar una suba de los precios de las rentas, así como también una reducción en la oferta en el mercado para los inquilinos. Algunos gobiernos tomaron cartas en el asunto al punto tal que en ciertas ciudades publicar un departamento en ese sitio web es ilegal.

La polémica en torno a la plataforma creada en San Francisco allá por 2008 gira, a grandes rasgos, en torno a dos dimensiones. La primera de ellas tiene que ver con cómo afecta esta app a la actividad hotelera. Este debate se parece al que enemista hace tiempo a Uber con los taxistas de todo el mundo. Se "digitaliza" una actividad que ya existía masivamente poniendo en jaque algunos de sus elementos centrales: derechos laborales, pago de impuestos, cumplimiento de regulaciones estatales, etcétera. Por eso -tanto taxistas en el caso de Uber, como empresarios hoteleros en el caso de Airbnb -denuncian que existe una doble vara respecto de exigencias por parte del Estado e intentan que los gobiernos las prohíban.

Así como Uber también tiene impacto en el tránsito, Airbnb parece estar haciendo lo suyo con el mercado de alquileres. La hipótesis de decenas de investigadores en diferentes ciudades es que la irrupción de la plataforma retira del mercado tradicional un stock importante de departamentos para ser alquilados de forma temporaria a turistas, lo que termina provocando una suba en los alquileres a largo plazo. Baja la oferta, la demanda queda estable -o en este caso aumenta-; ergo, suben los precios.

El desguace

Uno de los escollos a sortear cuando hablamos de este tema es la falta de datos publicados por parte de las plataformas. Sin embargo, ante esta situación, estudiosos obsesionados con el tema decidieron "scrapear" el sitio de alquileres temporarios. La técnica del web scraping, o scrapeo, consiste en ordenarle a un algoritmo mediante un código de programación que ingrese en un sitio de internet que exhibe un listado -en este caso de casas y departamentos- y arme una base de datos con diferentes categorías que ya están predeterminadas por la plataforma. El término viene del verbo en inglés to scrap, que quiere decir "desguazar".

Hablando de datos, esta semana vio la luz un informe del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), titulado "Viviendas en conflicto: el despliegue de Airbnb en Buenos Aires" y firmado por la coordinadora del área urbana del CEM, Guadalupe Granero. Según este estudio, en la ciudad de Buenos Aires hay 15.655 ofertas activas, de las cuales 11.848 son viviendas completas, es decir un 76%. Además, el trabajo indaga en los ingresos generados a través de la plataforma y su evolución dimensiona el crecimiento exponencial que tuvo Airbnb en Capital Federal. Los anfitriones pasaron de generar ingresos por 2,2 millones de dólares en abril de 2016, a generar 8 millones en marzo de este año. Un aumento de casi el 500% en dólares en menos de dos años.

Pero para delinear la hipótesis de que Airbnb retira unidades del mercado de alquileres tradicionales es preciso tomar solamente el dato de viviendas completas. Según el estudio del CEM, en marzo de 2019 un alquiler promedio de una noche le generó al propietario un ingreso de 46 dólares, descontando limpieza y comisión. En el mismo mes, el valor de un alquiler promedio de un departamento a largo plazo fue de 15.665 pesos, lo que equivale aproximadamente a 12 dólares por noche. Este es uno de los principales hallazgos del estudio: con sólo alquilar 8 noches a través de la plataforma es posible generar un ingreso similar al alquiler mensual promedio de un departamento de ocupación permanente.

El estudio también arroja que el 75% de la oferta de viviendas completas de Airbnb en Buenos Aires se ofrece más de 120 días al año. Esto quiere decir que muy probablemente no están ocupadas nunca por su dueño, otro de los filtros necesarios para poder hacer la comparación con el alquiler tradicional. Entonces, hilando fino, la cantidad de unidades completas ofrecidas durante más de 120 días al año son 9.338. El estudio del CEM sostiene que esa es la cantidad de viviendas que se retiran del mercado tradicional de alquileres.

El último dato que llama la atención del estudio es que 1 de cada 5 anfitriones tiene al menos dos unidades o más publicadas, habiendo casos de anfitriones que ofrecen decenas de viviendas de manera simultánea. Esto quiere decir que el modelo de Airbnb dista bastante del modelo clásico de economía colaborativa o gig economy, donde un individuo pone al servicio de otro un bien ocioso para complementar sus finanzas.

"Airbnb se toma muy en serio la preocupación por el acceso a la vivienda. De hecho muchos de los anfitriones de Argentina han expresado que Airbnb los ha ayudado a poder permanecer en sus casas. Según una encuesta que realizamos a comienzos de este año el 79% explica que decidió compartir su espacio para obtener un ingreso extra y el 40% afirma que el dinero que obtiene a través de Airbnb lo ayuda a pagar y mantener su casa", explicó la gerenta de Asuntos Públicos de Airbnb, Victoria Bramati.

Entre las historias de la plataforma que comparte a modo de publicad Airbnb se encuentran la de Cristina, que comparte su departamento art decó en Buenos Aires porque no le alcanza con la jubilación para mantenerlo; o la de Jorge y Susana, una pareja salteña a la que sólo les quedó su propia casa luego de la crisis de 2001 y reciben viajantes para poder subsistir. Esto implica que Airbnb -y esto vale para muchas otras actividades plataformizadas- no podría existir sin sectores medios empobrecidos que necesitan hacerse de un ingreso extra para mantener su estilo de vida. A su vez significa que Airbnb es en parte causa pero también consecuencia de que acceder a un techo digno en las grandes ciudades argentina sea una quimera.

Entre la prohibición y la regulación

En 2018, Antonio Vázquez Brust, urbanista y científico de datos, hizo un trabajo similar al del CEM pero con un agregado muy interesante: mapeó la concentración de la oferta de Airbnb y descubrió que replica el corredor turístico tradicional de la ciudad (San Telmo, La Boca, Recoleta, Palermo), es decir, en aquellas áreas donde el metro cuadrado es más caro. En ese sentido, Vázquez Brust concluye que, al menos por ahora, es muy difícil que un vecino o vecina de Villa Soldati pueda poner en alquiler su casa mediante esta plataforma.

En Buenos Aires todavía no hay una regulación clara de la actividad de Airbnb. La ley de Alquileres Temporarios Turísticos, aprobada en 2013, regula los alquileres de este tipo obligando a aquellos que alquilan tres o más unidades a la vez a inscribirse en un registro. El problema es que en su reglamentación la ley quedó obsoleta, entre otros factores, porque no alcanza a las plataformas digitales. En el registro creado solamente hay alrededor de 450 personas o empresas inscritas, y desde el Instituto de la Vivienda de la Ciudad reconocen que dicha ley necesita una reforma.

En Nueva York la historia es diferente. Hace casi una década que muchos expertos analizan el fenómeno. Un estudio de la universidad McGill es de los más concluyentes. Los autores señalan que Airbnb es el responsable directo del 1,4% de aumento de los alquileres entre 2014 y 2017, lo que equivale a 380 dólares de aumento pero que. En algunos barrios de Manhattan, la cifra alcanza los 700 dólares.

Ante esta situación, el Estado de Nueva York tomó cartas en el asunto. "NY es el escenario de más alto perfil de la guerra entre Airbnb y las ciudades; ya se van a cumplir 10 años desde que la ciudad comenzó su intento de controlar la actividad. Allí existe desde 1901 una Ley de Inquilinatos que obliga a quienes administran habitaciones en alquiler temporal a profesionalizarse y pagar impuestos, además de cumplir normas de seguridad e higiene", cuenta Vázquez Brust. Luego agrega que "en 2011 la ley se actualizó con la intención de darle un golpe mortal a Airbnb: todo dueño de una propiedad que se alquile por plazos menores a 30 días debe registrarse ante la ciudad como hotel, y estar situado en una parcela con código urbano que permita actividad hotelera. Por eso la inmensa mayoría de los alojamientos ofrecidos por Airbnb en NY son ilegales, pero la ciudad no logra hacer que la empresa cumpla con la ley".

El tire y afloje entre Airbnb y el gobierno de la ciudad madre del capitalismo moderno saltó a la fama cuando se descubrió que, ante un pedido de información, la plataforma borró a mano algunos anfitriones que administraban varias propiedades a la vez "porque no reflejaban la visión de Airbnb acerca de la comunidad".

Al otro lado del océano Atlántico, el gobierno de Berlín directamente prohibió la actividad de Airbnb. Sin embargo, la plataforma siguió operando en la ciudad, por lo que hace poco pasaron a una estrategia de regulación que obliga a los anfitriones a pedir un permiso. En caso de publicar una propiedad sin previo aviso, la multa puede alcanzar el medio millón de euros. En la misma línea, los gobiernos de izquierda de Barcelona y Madrid también tuvieron una estrategia de regulación con controles estrictos. En la Ciudad de México, en cambio, fueron por una vía más light y negociaron un impuesto del 3%, convirtiéndose en la primera ciudad de Latinoamérica en cobrarle un impuesto específico a las plataformas de alquiler temporario.