Acceso a la vivienda, un sueño devaluado

El brusco salto del dólar tras el triunfo de Alberto Fernández en las elecciones primarias generó un impacto en el precio de los inmuebles, por lo que resulta cada vez más difícil alcanzar la casa propia.

Fernando Bercovich
19 de agosto de 2019 12:02 hs
fernando@cenital.com  
@ferbercovich

Luego de que las PASO marcaran una ventaja de 15 puntos del Frente de Todos sobre Vamos Juntos, se produjo una devaluación del peso de más del 30% en menos de 48 horas. ¿Qué consecuencias puede tener respecto del acceso a la vivienda?

Como ya es costumbre en Argentina, cualquier movimiento del dólar tiene un impacto en el precio de los inmuebles, ya que los mismos se compran y venden en dólares hace mucho tiempo. ¿Desde cuándo? Los investigadores del CONICET Alejandro Gaggero y Pablo Nemiña hace unos años encontraron el primer aviso de una propiedad en dólares: unos coquetos chalets en San Isidro y Acassuso, ofrecidos por la inmobiliaria Beccar-Varela. Julio de 1977. Tres años después, el 90% de las propiedades ya se publicaban en la moneda estadounidense.

En la actualidad, como sabemos, los precios de las propiedades siguen en dólares y nuestros salarios siguen en pesos. Cualquier devaluación, entonces, afecta inmediatamente la cantidad de pesos que se necesitan para comprar una casa, un departamento o un terreno. Y también para acceder a un crédito hipotecario.

Según distintas estimaciones, para comprar un departamento a estrenar de 60 metros cuadrados en la ciudad de Buenos Aires se necesitaban -cuando el dólar estaba a $37- aproximadamente 240 salarios promedio de un trabajador formal. A menos que ese salario aumente y acompañe a la devaluación o que las propiedades bajen en dólares, dos eventos de baja probabilidad, ese 240 probablemente supere el 300. Si bien algunos economistas prevén una baja de los precios en dólares, lo cierto es que en el último tiempo de recesión y devaluaciones no se vio esa tendencia, aunque sí una merma en las transacciones de compra-venta, ya que no muchos quieren desprenderse de un activo en dólares en un contexto de poca previsibilidad.

Los que más se asustan cada vez que hay una devaluación son aquellos que tomaron un crédito bajo la modalidad UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), atada a la inflación. Entre las medidas que anunció el Gobierno para disminuir el impacto de la crisis está el congelamiento de la cuota hasta diciembre, pero según el referente del colectivo Hipotecados UVA y economista Federico Wahlberg, el anuncio no fue bien recibido por sus representados ya que lo único que genera es que la incertidumbre se prolongue hasta enero de 2020.

"Lo que reclamamos es el congelamiento de las UVAs y no de las cuotas. Con el anuncio las cuotas volverían a su nivel indexado por inflación en enero de 2020 y se volverían un verdadero problema para quienes estamos cada vez más endeudados en tanto el capital adeudado seguiría creciendo. Por otro lado, los hipotecados reclamamos que sean los bancos y no el Estado el que se haga cargo del congelamiento de las cuotas. Si los bancos prometieron cuotas estables, hicieron publicidad de ello y nos estafaron, deben pagar por ello", se expresó Wahlberg al ser consultado por Cenital.

Tanto el geógrafo e investigador del CONICET, Luis Baer, como el urbanista de la Universidad General Sarmiento, Juan Ignacio Duarte, coincidieron en que uno de los impactos en el acceso al hábitat -que engloba a la vivienda pero también incluye otros servicios habitacionales como el transporte y los servicios básicos- se dará a través de las tarifas, que el gobierno nacional dolarizó. "Además de la electricidad y el gas, el transporte público podría aumentar ya que el congelamiento del precio de la nafta quedó en suspenso. Pero incluso si se congelan por tres meses los precios, después de noviembre eso se destapa y puede haber un aumento fuerte no escalonado", afirma Baer.

"Un impacto importante es sobre el precio de los alquileres. Al estar en dólares, si sube el precio del dólar también sube el de la propiedad y por ende los contratos que se renueven, aunque están en pesos, van a venir con aumentos y van a golpear a un sector ya golpeado como es el de los inquilinos que cada vez destinan mayor proporción de su ingreso a pagar el alquiler", reflexiona Duarte.

El mapa, el territorio y los votos

El día después de las PASO, la especialista en estudios urbanos del CONICET, Melina Ons, publicó dos mapas en Twitter que tuvieron bastante difusión. El de la izquierda mostraba el precio del suelo en la ciudad de Buenos Aires y el de la derecha el porcentaje de votos a Juntos por el Cambio y el Frente de Todos. Lo que se puede ver en esos mapas es que la correlación positiva entre el voto al oficialismo y el precio del suelo es muy marcada.


Una excepción a esa correlación fue la Comuna 1, lugar donde el metro cuadrado es de los más altos de la ciudad y donde a Juntos por el Cambio no le fue tan bien. La razón es que en esa comuna está la villa 31 -rebautizada Padre Mugica- donde el candidato a jefe de gobierno del Frente de Todos, Matías Lammens, cosechó el 64% de los votos, mientras que la lista de Horacio Rodríguez Larreta sólo alcanzó el 17%.

En esa misma línea el equipo de Properati Data mostró cómo se correlaciona el valor del suelo con los votos a las diferentes fuerzas políticas y con la edad de los votantes. Cuánto más joven es la comuna, más votos cosechó Lammens, y a la inversa sucedió con Larreta.