El secreto de Rosario

Pasó de tener 2 a 12 metros cuadrados de espacio verde por habitante, casi el doble que Buenos Aires. ¿Cómo hizo para dejar de darle la espalda al río? ¿Qué es la captación de plusvalías urbanas?

Fernando Bercovich
29 de septiembre de 2019 10:09 hs
fernando@cenital.com  
@ferbercovich

En los años 90 las instalaciones portuarias que habían enriquecido a la tercera ciudad más habitada del país fueron quedando obsoletas y dando lugar a un área abandonada y degradada, ya que a causa de procesos de modernización sumado a los cambios de modelos económicos y las crisis sucesivas muchas de sus instalaciones habían dejado de funcionar o se habían mudado al sur de la ciudad.

El plan de recuperación del Frente Costero de la ciudad empezó en 1998 cuando se presentó el Plan Estratégico de Rosario (PER) y continúa hasta la actualidad. Una de las líneas del PER se llamaba "la ciudad del río" y constaba de doce proyectos, siete de los cuales eran parques lineales de gran extensión mientras que los otros cinco establecían formas de articulación de la ciudad con el río y su cuidado. La ciudad pasó de tener 2,3 metros cuadrados de espacio verde por habitante en 1990 a casi 12 en 2013. Con casi el doble que la ciudad de Buenos Aires, Rosario se convirtió así en una de las que más espacio verde por habitante tiene en Latinoamérica.

Un urbanismo más inclusivo

Parte del cambio de paradigma urbano que transitó Rosario en las últimas década se sustentó en un instrumento llamado "captación de plusvalías urbanas". En síntesis, la producción o mejora en la infraestructura urbana (plazas, escuelas, hospitales, subtes), cambios de zonificación que habilitan nuevos usos o mayores alturas, y muchas otras intervenciones del Estado, hacen que el suelo pase a valer más de lo que valía antes. La captación de plusvalías implica movilizar, para el beneficio del conjunto de la sociedad, parte de ese incremento del valor del suelo que se generó por acciones ajenas al propietario.

Por ejemplo, el plan urbano de Rosario tuvo un efecto directo sobre el valor de la tierra de la ciudad. De hecho, el mismo gobierno municipal calculó que, para las propiedades que están a diez cuadras o menos de la costa, la valorización promedio del metro cuadrado fue del 21% en dólares y, para aquellas propiedades que están a menos a una cuadra o menos, el valor del suelo aumentó un 62%.

Pero, ¿cómo recupera esa valorización el Estado? En Rosario el mecanismo de captura de plusvalías se dio particularmente en el desarrollo de Puerto Norte, la zona norte del frente costero recuperado donde cambios de normativa habilitaron desarrollos inmobiliarios en muchos casos de lujo. Aunque algunos estudiosos locales sostienen que hubo problemas en la ejecución de las inversiones en el espacio público por parte de los desarrolladores, fuentes oficiales indican que el municipio recibió a cambio de la modificación de la normativa de solo una de las unidades de gestión de Puerto Norte alrededor de 37 millones de dólares en terrenos para desarrollo de vivienda social,inversiones en vialidad, infraestructura y áreas verdes.

También existen experiencias en otros países de América Latina. Los casos más conocidos son los de Bogotá y en San Pablo, donde la captura de plusvalías está muy extendida y ciudades más chicas como Medellín empezaron a aplicarla a raíz de la efectividad que tiene.

"En los países europeos, aunque no lo llamen 'capturas de plusvalía', desarrollan distintos métodos para quedarse con una parte de la sobreganancia que un desarrollador inmobiliario obtiene como resultado del cambio de normas u obras públicas. A veces es en dinero pero la mayoría de las veces el pago se da por medio de cesiones de tierra o el municipio le impone al desarrollador que una parte importante de las viviendas sean destinadas a vivienda social para generar un urbanismo más inclusivo", explica el urbanista y director de área de derechos sociales, económicos y culturales del CELS, Eduardo Reese, en diálogo con Cenital. Este último mecanismo va en la línea de la política que llevó adelante la ciudad de Nueva York, donde a los desarrolladores se les habilita un cambio en el zoning o en la altura de un edificio solo si destinan el 30% de las unidades a departamentos con alquiler subsidiado para familias con ingresos bajos.

Además de Rosario, en Argentina hay experiencias de recuperación de plusvalías en Córdoba, Trenque Lauquen, Tandil, y muchas otras ciudades. "La mayoría de los municipios argentinos no cobra la plusvalía en plata porque hasta que les entra y la pueden gastar vale menos por la inflación, entonces la mayoría de las veces se cobra en especies -tierras- o acciones como pavimentar una calle", indica el urbanista del CELS.

En la ciudad de Buenos Aires se sancionó el año pasado una ley de plusvalías urbanas que consiste en un impuesto a los desarrolladores -que se cobra al momento de presentar un plano- a raíz del cambio en los códigos urbanísticos y de edificación que produjeron un aumento de la rentabilidad del sector inmobiliario. Reese considera que dicha ley "es muy confusa y queda a mitad de camino. Solo se aplica cuando tenés más metros cuadrados construibles pero no dice nada acerca de los cambios de usos o permisos especiales. Un instrumento de cobro de plusvalías es útil si tiene un efecto en términos de inclusión y sustentabilidad ambiental, cuando forma parte de otros esquemas".

"Acá eso no se da porque el nuevo código no promueve la inclusión y es particularmente dadivoso con el sector inmobiliario y produce efectos negativos sobre la posibilidad de los sectores medios puedan comprar o alquilar en la ciudad. En este contexto, la ley de plusvalías tiene solo fines recaudatorios", cierra.