WeWork, más cerca de los ladrillos que de los algoritmos

¿Cómo puede impactar la multinacional que en 2017 eligió Buenos Aires para su desembarco en la región en la planificación de una ciudad?

Fernando Bercovich
2 de noviembre de 2019 15:11 hs
fernando@cenital.com  
@ferbercovich

Fundada por el israelí Adam Neumann, es uno de los espacios de co-working más grandes del planeta, que plantea una suerte de utopía emprendedora. La compañía, luego renombrada The We Company, también es dueña de WeLive, espacios de co-living cercanos a sus oficinas, y de WeGrow, un jardín de infantes dirigido por la esposa de Neumann, cuya matrícula anual cuesta alrededor de 36 mil dólares y que busca inocular el gen emprendedor desde edades muy tempranas.

Hace menos de un mes, cuando la empresa quiso salir a jugar en la bolsa, estudios previos a su desembarco en Wall Street indicaron que valía menos de una quinta parte de lo que sus directivos habían declarado. La utopía se pinchó y WeWork decidió suspender su salida a bolsa. Neumann, su creador, fue eyectado de la empresa tras el pago de una multimillonaria indemnización. El mega fondo de inversión japonés Softbank -nutrido a su vez por capitales árabes-, que ya había invertido 6 mil millones de dólares en WeWork y en muchas otras compañías de base digital, se quedó con la mayoría accionaria y el control de la empresa tras haber desembolsado cerca de 18 mil millones de dólares.

La caída reciente de WeWork develó lo que muchos sospechaban: que el negocio de la compañía no difiere demasiado del de una inmobiliaria. Aunque se presente como parte del selecto grupo al que pertenecen Google o Apple, el modelo de negocios de WeWork es bastante más viejo que internet y está más cerca de los ladrillos que de los algoritmos.

El valor agregado que ofrece la empresa es el sentimiento de pertenencia a un ecosistema de emprendedores tecnológicos que tarde o temprano serán exitosos o ya lo son, como Uber, Amazon, Mercado Libre y otras compañías consagradas que le alquilan pisos enteros a WeWork.

En su informe de impacto económico de este año la compañía destaca que "WeWork crea un efecto dominó económico positivo para las personas y empresas, zonas y ciudades". También resaltan que WeWork alquila espacios en 110 ciudades repartidas en 29 países y alquila espacios equivalentes a más de 4 millones de metros cuadrados.

Llama la atención que en medio de la crisis económica, la empresa ahora manejada por Softbank, sigue apostando fuerte en Buenos Aires, posicionándose como un jugador cada vez más relevante en un mercado inmobiliario cada vez más concentrado. WeWork tiene tres locaciones en la ciudad. Dos torres enteras: una sobre Libertador, en Vicente López, -14 pisos, 12.500 m2-, la Torre Bellini, en Esmeralda 950 -25 pisos, 12.000 m2- y tres pisos -3.000 m2- en la Torre Catalinas, en Retiro. La empresa es una excepción en el páramo que es hoy el mercado inmobiliario porteño ya que además está construyendo tres edificios más, uno a metros del obelisco y otros dos en la zona norte de la Capital (Las Cañitas) y del conurbano (Florida).

La particularidad del modelo de negocios en Buenos Aires es que WeWork es propietaria de todos estos metros cuadrados -según informaron desde la empresa a TramaUrbana- ya que a nivel global la compañía no es dueña de la mayoría de sus locaciones. Tan es así que en Nueva York WeWork es la principal inquilina de oficinas de la ciudad y después de que Neumann fuera expulsado muchos se empezaron a preguntar cuál sería el impacto en el mercado de inmuebles si la compañía desapareciera. Es que en Manhattan y Brooklyn -así como en muchas ciudades del mundo- su negocio se basa simplemente en acondicionar y subarrendar los espacios que alquilan.

¿Es en Buenos Aires donde, de la mano de Softbank, la empresa se está volcando definitivamente al negocio inmobiliario? En ese caso estaríamos ante una dinámica típica de la Ciudad Global, en términos de la socióloga estadounidense Saskia Sassen, donde los excedentes de capital a nivel mundial se vuelcan hacia inversiones en un bien escaso como es la tierra urbana.

El urbanista australiano Courtney Babb investigó el impacto en general de la gran cantidad de espacios de oficinas compartidas que habían aflorado en distintas zonas de la ciudad, incluidas aquellas residenciales. En ese aspecto, un dato no menor es que el 70% de los miembros de WeWork a nivel mundial no trabajaban en la zona previamente a alquilar su espacio. De hecho, uno de los pilares en los que se basa la publicidad de la empresa es el impacto positivo que tiene en la sustentabilidad de las ciudades al acercar los lugares de trabajo a los lugares de residencia de los emprendedores.

Pero Babb se centró en el carácter disruptivo que podían tener estos espacios en la configuración del espacio urbano y cuán preparadas -o no- están las nuevas zonas para recibir a los espacios de co-working y sus usuarios. En su artículo, "El surgimiento de espacios de trabajo compartidos: ¿una disrupción a las políticas de planificación urbana?", el urbanista sostiene que los nuevos modelos de trabajo compartido son potencialmente disruptivos en la planificación tradicional y que estos espacios emergen en vacíos legales producidos por políticas urbanas desactualizadas.

Babb afirma que los planificadores urbanos tienden a descansar sobre políticas de uso del suelo pero que "la naturaleza de la tierra urbana y los espacios que usa el mercado laboral están cambiando. El crecimiento de los espacios de trabajo compartidos es el emblema de una ciudad 'post-funcional', donde las barreras entre las distintas funciones de la ciudad se han desdibujado, donde coexisten diferentes funciones en un mismo espacio y donde otras funciones sin precedentes emergen a través de la apropiación de ciertos espacios por parte de los ciudadanos". Además, advierte algo clave: "Estos nuevos lugares y prácticas (...) pueden incrementar el potencial conflicto en torno a cómo el suelo urbano es utilizado".