Ley de alquileres: cruces de ambos lados del mostrador

La normativa que propone nuevas condiciones para regular los contratos fue aprobada en Diputados y será tratada en el Senado antes de fin de año. El debate por los posibles beneficios y perjuicios para inquilinos y propietarios.

Fernando Bercovich
1 de diciembre de 2019 09:12 hs
fernando@cenital.com  
@ferbercovich

La ley de alquileres fue aprobada días atrás en Diputados con el apoyo de 192 legisladores que votaron a favor (23 se abstuvieron y nadie votó en contra) y deberá ser tratada en la Cámara Alta. La normativa en cuestión propone, entre otras cosas, que los ajustes en los contratos se realicen por las variaciones de la inflación y la variación de los salarios de los trabajadores registrados.

El sitio Reporte Inmobiliario realizó una encuesta online cuyos resultados presentaron bajo el título "Fuerte rechazo a la ley de alquileres". Sin embargo, del total de respuestas obtenidas (756), un 80% de las mismas fueron emitidas por propietarios, inversores o miembros de una inmobiliaria (los lectores más frecuentes de Reporte Inmobiliario), mientras que sólo el 10% por inquilinos, y otra proporción similar por desarrolladores. Así y todo, hubo un 20% de respuestas positivas ante la pregunta por el acuerdo o desacuerdo con la ley que ya cuenta media sanción y espera aprobarse la semana que viene.

Las respuestas, no obstante, pueden servir para conocer un poco más los temores del sector inmobiliario, al cual, con algo de cautela, podríamos decir que esta encuesta representa más acabadamente.

Los dos artículos que mayor rechazo causan en el sector son el cambio en la duración mínima del contrato (que pasa a ser de tres años en lugar de dos) y que los aumentos de alquiler deban ser anuales (en lugar de semestrales, como se suelen plantear). El ajuste del precio usando el promedio entre salarios e inflación aparece recién en tercer lugar. Una teoría de varios economistas es que ese no tan alto rechazo se debe a que ese artículo de la ley no es necesariamente perjudicial para el dueño sino que, dependiendo la marcha de los indicadores en general, podría representar una ganancia para una u otra de las partes. Su objetivo pareciera tener más que ver con la previsibilidad que con una búsqueda de equilibrar una relación inherentemente desigual como es la que da lugar un contrato de alquiler.

Dos ejercicios hechos por separado sirven para imaginar el impacto de la ley de alquileres en términos de precios. Por un lado, el monitoreo que lleva Properati Data de la evolución del precio de los alquileres y su comparación con la variación salarial, la inflación y el dólar. Depende del punto de la serie en el que nos paremos vamos a ver a la inflación por encima o por debajo del aumento de los alquileres. Los aumentos salariales, en cambio, casi invariablemente se ubican por debajo del aumento de los alquileres en toda la serie.

El otro ejercicio lo hizo el economista Rafael Skiaradessis en su cuenta de Twitter. Elaboró una simulación de cómo se habrían dado los aumentos anuales de contratos firmados en 2012, 2013, 2014 y 2015 de un departamento de dos ambientes en Caballito si se hubiese aplicado el ajuste planteado en la ley en discusión. Skiaradessis encontró que, salvo para el hipotético contrato firmado en 2012, en general la nueva normativa habría sido beneficiosa para el inquilino o inquilina en casi todo el período para los contratos firmados a partir de 2013.


Más allá de la discusión fina, desde las agrupaciones de inquilinos creen que es un gran avance que se empiece a regular el alquiler después de décadas de ausencia de normativa al respecto y en particular que los aumentos pasen a ser anuales y no semestrales, algo que muchas veces este tipo de cálculos mencionados arriba no tienen en cuenta. Sin embargo, puertas adentro reconocen que una mejor opción habría sido que el alquiler se ajuste por el índice más bajo entre inflación y salarios -como planteaba uno de los proyectos originales- y no por un promedio entre ambos.

Del otro lado del lobby contra la ley llegan refuerzos desde España. Javier Gil, referente de inquilinos en Madrid y doctor en Sociología, difundió una nota donde se le imputa a la regulación de los alquileres en Nueva York una baja en los desalojos en la ciudad. "Dicen que si regulas los precios de los alquileres el mercado se hunde. En Nueva York lo que se ha hundido son los desahucios por retraso en el pago del alquiler, y solo hace cuatro meses que se aprobó la nueva ley. Si la regulación hunde a alguien, es a los especuladores", reflexionó.