Los UVA son la única manera de que haya crédito hipotecario sostenible.Tenemos que pensar maneras de hacerlos más fuerte.

Es importante entender la situación en la que estábamos cuando apareció el sistema.

Federico González Rouco
2 de febrero de 2020 11:02 hs
 

Que la UVA ajusta por inflación. Que la cuota también. Que la cuota ya no pero la UVA sí. Que la cuota ahora aumenta siguiendo a la inflación pero, también, por lo que no aumentó.

Todas estas idas y venidas son las que experimentaron las cerca de 115.000 familias que compraron su vivienda con un crédito hipotecario UVA en los últimos seis meses. Ahora que el Gobierno informó que las cuotas no quedarán sin aumentos en febrero pero que tampoco recuperarán el atraso acumulado desde agosto, hay un ambiente más estable para, finalmente, pensar en cómo sigue el sistema. Para esto es importante entender dónde estábamos parados cuando apareció la UVA, qué ocurrió en estos años y a dónde podemos ir.

Antes de 2015

Para sacar un crédito hipotecario cuando la única opción eran los créditos a cuota fija, una familia tenía que cumplir varios requisitos, más allá de los que pide el banco: tener ingresos mayores a los del, como mínimo, 90% de los hogares pero, además, esos ingresos debían ser demostrables, es decir, formales.

Esto dejaba afuera a muchísimos hogares y el sistema de créditos hipotecarios incluía, casi exclusivamente, a quienes no los necesitaban. Así resulta fácil comprender por qué el financiamiento para la compra de vivienda representaba menos del 1% del PBI, cuando en la región alcanza hasta el 25% en Chile.

Otra posibilidad para quienes deseaban ser propietarios era acceder al crédito hipotecario financiado por el Estado, con tasas muy por debajo de las del mercado, y de la inflación que registraban las consultoras privadas, a través del ProCreAr. Para esto, hacía falta nada más (y nada menos) que suerte. Si una familia salía sorteada, podía empezar el trámite para sacar el crédito. Si bien esto era positivo para quienes salían sorteados, no lo era tanto para el resto, ya que generaba que quienes no salieran sorteados tuvieran que resignarse a alquilar, comprar con ahorros propios o endeudándose con otros (familia, en el mejor de los casos, y entidades financieras informales, en el peor) o, finalmente, acceder a un banco pero, como se dijo antes, esta última opción era limitada.

Por fuera del mercado financiero, las opciones para quienes querían una vivienda eran las de siempre: comprar con ahorros, esperar que el Estado construyera una vivienda -superando todas las etapas de intermediarios y política local que eso incluye- o alquilar.

La primera opción siempre fue difícil por lo complicada que es la economía argentina para los ahorristas. La segunda, motorizada por el FONAVI y los Programas Federales, representó una opción para muchas familias, pero infinitamente menos de las que haría falta. El problema aquí es que el Estado no tiene la capacidad de construir todas las viviendas que hacen falta. En algunos años, de hecho, los Institutos Provinciales de Vivienda (los IPV) llegaron a tener menos viviendas construidas que empleados. Como consecuencia, cada vez alquilaba más gente, algo que se notó especialmente en la Ciudad de Buenos Aires (donde, vale decir, también las estadísticas al respecto son considerablemente mejores, periódicas y oficiales).

Apareció la UVA

A principios de 2016, el BCRA creó un instrumento cuyo precio variaba según lo había hecho la inflación en el mes pasado, solo que se repartía esa tasa de aumento de los precios en todos los días del mes. Es decir, esta unidad tenía un precio distinto, mayor, cada día. Lo que permitía este nuevo instrumento era que más personas pudieran acceder al crédito hipotecario. La causa es que, a diferencia de los créditos con cuota fija, el pago mensual no pierde valor mes a mes, por lo que la tasa de interés es menor y, en consecuencia, el valor inicial de la cuota es menor, ya que quien presta el dinero no tiene que buscar recuperar el capital rápidamente. Si la cuota inicial es menor, el ingreso requerido es menor. Este cambio permitió reducir 70% el ingreso necesario y hacer accesible el crédito a casi 3 millones de hogares más.

Vale aclarar que, en un país con un tercio de los trabajadores en la informalidad y la misma proporción viviendo bajo la línea de pobreza, acceder a la vivienda a través del mercado formal es una tarea difícil. En ese sentido, eliminar barreras de entrada como el ingreso es clave, y fue parte de la explicación de por qué se dio el aumento tan marcado de 2016-2018, el periodo con más créditos hipotecarios de las últimas dos décadas.

Punto aparte para el Plan ProCreAr que, si bien durante el periodo 2012-2015 habría dado cerca de 170.000 créditos, tomo el recaudo de dejarlo afuera debido a que los números en cuestión son dudosos, pero esta discusión quedará para otro día. En estos años, por primera vez en una década, cayó la cantidad de inquilinos y subió la de propietarios en la Ciudad de Buenos Aires, un reflejo de lo ocurrido en muchas ciudades.

Los créditos hipotecarios pasaron de darse a 15 años para llegar a tener plazos de 30 años, lo que permite cuotas iniciales aún más bajas. Además, los trabajadores informales tuvieron un primer aproximación con el crédito hipotecario, a través del ProCreAr Ahorro Joven, una de las líneas del nuevo ProCreAr, que no fue por sorteo sino direccionado por región y variables socioeconómicas.

Todos estos avances, sin embargo, tuvieron un freno muy fuerte a mediados de 2018 del que nunca se pudieron recuperar. El flujo de nuevos créditos cayó a niveles similares a los del cepo cambiario de 2012-2015 y la construcción y el mercado inmobiliario pasaron del techo al piso. Los deudores UVA habían comenzado con cuotas equivalentes a, como mucho, el 25% del ingreso total demostrable (salvo algunos casos con tope de 30%). Si bien varía según cuando comenzaron, en agosto esa relación era alrededor de cuatro puntos mayor, cercana al 29%, por la caída generalizada del salario real. Esto es un promedio: puede haber casos con una situación mejor y otros con una situación peor.

En todo este periodo, sin embargo, el objetivo era contener al sistema UVA porque, como quedó claro, es la única manera de amplificar el acceso a la vivienda de manera sostenible. Se hacía necesario cuidar al sistema, pensando en el largo plazo, pero con soluciones que lograran contener el corto plazo, para que no afectará la visión general

Y después, pasaron las PASO

Después de agosto, con el resultado de las PASO y una probabilidad alta de que este se repitiera en octubre, el dólar, el riesgo país y los precios se acomodaron a la nueva realidad. Ya no importaba (tanto) lo que había pasado sino que ahora los ojos estaban puestos en el futuro.

Con la expectativa generalizada de una aceleración inflacionaria que se trasladaría a las cuotas, la Secretaría de Vivienda decidió reasignar partidas presupuestarias para financiar una solución transitoria que consistía en que las cuotas de los créditos no aumentaran por 4 meses. Esta medida, si bien contuvo en el corto plazo, fue claramente regresiva. Esto se tuvo en cuenta y, por eso, fue por tiempo limitado, además de que por el contexto electoral el Gobierno tenía restricciones sobre la toma de decisiones más allá del año fiscal en cuestión.

En el proceso, sin embargo, se pensaba en el después. ¿Qué iba a pasar el primer día de enero, cuando la cuota ya no estuviera congelada? En el segundo debate presidencial, el 20 de octubre, Mauricio Macri planteó la idea de que las cuotas ajustaran por salarios, lo que se apoyaba en una idea más amplia de crear un fondo de compensación que cubriera las diferencias entre la variación de los salarios y de los precios cuando hiciera falta. Esto no era algo nuevo: ya había sido discutido cuando el ex oficialismo planteó la idea en 2017 y cuando Marco Lavagna propuso algo similar, apoyándose ambos en la experiencia de diversos países de América Latina.

Del otro lado, Alberto Fernández proponía una salida del sistema UVA para quienes habían sido "estafados". Esto, leyendo entre líneas, podía llegar a significar romper el sistema y darle un bono a los bancos a cambio de las deudas, entre varias otras opciones. Esto iba a ser costoso para el Estado hoy pero más que nada para los argentinos no propietarios en el futuro.

Así las cosas

El 30 de diciembre a la noche, cuando ya todos pensaban en el festejo de fin de año, el Gobierno informó que se extendía un mes más, hasta enero, el congelamiento de la cuota, algo que le habría costado al Estado cerca de 235 millones de pesos. Ganar un mes para pensar a cambio de 235 millones de pesos.

En este mes no hubo muchas novedades, al punto de que los funcionarios responsables de la política de vivienda ni fueron designados. Públicamente no se sabe quiénes son los que están diseñando las políticas, si es que hay alguien.

Tras un pedido de información a los bancos, se definió que las cuotas ya no estarán congeladas en febrero, algo que se comunicó bien cerca del límite, el 28 de enero. De esta manera, las cuotas recuperarán en los próximos doce meses lo que no aumentaron en los últimos cinco. El 26% que deberían haber aumentado las cuotas entre septiembre y febrero se repartirá en los próximos doce meses, presumiblemente a razón de 2% mensual, aunque no está informado. Es decir, si la UVA sube 4% en el mes, siguiendo a la inflación, la cuota subirá ese 4% más el porcentaje, digamos 2%, que corresponde al prorrateo del 26%.

Esto tiene varios puntos para discutir:

1. La medida rompe con la expectativa de que desapareciera el sistema UVA, como alertaban tanto la Ministra como el Presidente en las declaraciones al respecto y como, principalmente, piden los deudores agrupados. Que el sistema se mantenga como un pilar del acceso a la vivienda es algo para valorar y elogiar.

2. Resulta difícil la implementación de una de las aristas de la medida: "La cuota nunca podrá superar el 35% de los ingresos de los deudores". Esto, por experiencias anteriores, es casi imposible de llevar a cabo.

3. Dado que este año es difícil esperar que los salarios crezcan más que la inflación y que además se espera que las cuotas suban más que la inflación, ¿no se está agregando un peso aún mayor a las finanzas domésticas de los hogares?

4. Los bancos aportarán cerca de 1.400 millones de pesos para financiar la transición. ¿Y si con ese dinero, en vez de financiar una medida que solo afecta a los deudores y no soluciona nada, capitalizamos el fondo que permita que las cuotas ajusten por salarios y ahí sí se agrega el plus por el atraso en las cuotas? De esta manera, ya quedaría solucionado el problema del atraso y capitalizado el fondo para estabilizar la relación cuota ingreso a futuro.

5. ¿Hace falta que todas las decisiones se difundan a tan pocos días del fin del plazo anterior?

Para el futuro, vale la pena aprender de la historia argentina, con un déficit habitacional muy alto y con políticas que cíclicamente fracasan. Mirando un poco lo que pasa en los otros países de la región podemos ver fácilmente que todos los que tienen sistemas similares -como Bolivia, Chile, Uruguay, México o Colombia- mejoraron la situación habitacional.

Se trata también de generar un ecosistema de vivienda que incluye a los bancos, al sector privado, a las ONGs, a las empresas de servicios y a las cooperativas de construcción que puedan trabajar en conjunto con el Estado y los gobiernos locales. Tenemos una oportunidad para comenzar a trabajar sobre un sistema que ya existe. Usémosla.

Federico González Rouco es economista, especialista en políticas de vivienda y ex asesor de la Jefatura de Gabinete de Ministros 2017-2019.